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Nouveau propriétaire? Faites votre premier état des lieux sans stress en 6 étapes!

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Vous êtes désormais l’heureux propriétaire d’un appartement et je ne peux que vous en féliciter. Vous souhaitez le mettre en location pour avoir un complément de revenus et vous avez bien raison. Après plusieurs jours de recherche, vous avez enfin trouvé le bon locataire, celui qui remplit tous vos critères. Et, je sais à quel point c’est un soulagement énorme. Néanmoins, avant de percevoir vos loyers, il faudra signer votre premier contrat de location et réaliser votre premier état des lieux. Comment faire?

C’est vrai que ça peut être une étape quelque peu stressante car au fond, en tant que particulier, on n’a pas été formé à ça. Mais, pas de panique! Personne ne vous demande d’être un expert. Il suffit simplement d’être bien renseigné et de se préparer à l’avance.

Chers propriétaires, je vous propose donc 6 étapes à suivre (dans l’ordre) pour réaliser sans stress votre premier état des lieux.

1. Les clés

Une fois la vente de votre studio concrétisé, je vous conseille de changer entièrement les verrous et serrures de la porte d’entrée. Pour le locataire, lui remettre :

  • deux clés par serrure;
  • une clé pour le portillon;
  • une clé pour la boîte aux lettres;
  • un émetteur si portail et parking (pensez à vérifier qu’il fonctionne correctement, sinon contactez la société en charge de l’automatisme du portail)

Je vous conseille vivement de conserver un double de chaque clé, on ne sait jamais.

2. L’engagement de caution

Si vous louez à des étudiants ou même à des personnes à faibles revenus, une personne peut se porter garante c’est-à-dire qu’elle s’engage à garantir la bonne exécution des obligations du locataire y compris le paiement du loyer. Si les revenus de votre locataire sont inférieurs à 3 fois le montant du loyer que vous avez fixé (c’est un principe qu’appliquent la plupart des agences, en tant que propriétaire et particulier c’est à vous de décider du montant), le garant (ou la caution) signera un engagement de caution.

Dans les faits, la caution ne se déplacera pas forcément sur place. Vous pouvez tout simplement anticiper le coup, en remplissant votre partie (propriétaire bailleur), puis en envoyant le document au garant par mail et en lui demandant de le retourner signé AVANT l’état des lieux. Chaque partie (propriétaire et locataire) recevra un original.

3. Les relevés de compteurs

Avant de signer votre contrat de location, pensez à faire vos relevés de compteurs d’eau et d’électricité toujours en amont de l’état des lieux. Vous pouvez soit le faire vous-même avec une clé adaptée (vérifiez d’abord que vous en avez le droit!) soit demander au gardien de l’immeuble de le faire pour vous. Personnellement, j’opte pour la deuxième option, j’envoie un message au gardien qui me répond le lendemain sans faute. Rapide et efficace!

4. Le contrat de location

Je préfère la location meublée à la location simple car la rentabilité est meilleure et le contrat plus court. Pour remplir votre contrat de location, vous devez :

  •  mentionner votre nom, votre prénom, votre adresse, votre date et lieu de naissance. Laissez le locataire remplir sa partie.
  • détailler le type de bien que vous louez;
  • mentionner la durée du contrat : en meublé, 1 an pour les salariés, 9 mois pour les étudiants;
  • fixer votre loyer avec les charges locatives récupérables. Pour ma part, je propose un forfait de 20€ pour ces charges, soit un total mensuel de 450€.

Encore une fois, gagnez du temps en remplissant ce document à l’avance. Une fois de plus, chaque partie recevra un original.

5. L’état des lieux et l’inventaire des meubles

L’état des lieux est un document qui constate l’état dans lequel se trouve l’appartement au moment de la signature du bail. L’inventaire des meubles est également annexé au contrat de location. Il suffit simplement de remplir des cases à l’avance sur l’état des portes, du sol, des murs, des prises électriques, de la robinetterie, etc. Pour un studio, vous n’aurez que trois « pièces » à vérifier : le séjour, la kitchenette (ou cuisine), la salle de bains (ou salle d’eau), selon une échelle de quatre niveaux d’état :

  1. Neuf (N)
  2. Bon Etat (BE)
  3. Etat d’Usage (EU)
  4. Mauvais Etat (ME)

En ce qui concerne le mobilier, vous pourrez faire votre propre fiche d’inventaire en fonction de la quantité de meubles que vous aurez dans votre studio. Pour toute la paperasse (contrat de location, engagement de caution, état des lieux), j’utilise des modèles déjà à remplir de chez Exacompta. Je vous conseille de photocopier ces documents car le dossier « Dossier Location Meublée » n’est vraiment pas donné (plus de 25€ en librairie, un peu moins sur Amazon).

6. Les sous

Au moment de signer le bail, le locataire devra remettre au propriétaire un dépôt de garantie et le montant du loyer du mois.

Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer (parfois deux), versé en espèces ou par chèque. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une garantie en cas de défaut du locataire au moment de la sortie des lieux : mur abîmé, objets cassés et non remplacés, loyers impayés, etc.

En entrant dans les lieux en cours de mois, le locataire vous versera le prorata du loyer pour les jours du mois où il occupera l’appartement. Par exemple, votre locataire signe son contrat de location le 20 décembre et votre loyer est de 450€. Pour ce mois de décembre, il devra payer pour 12 jours (du 20 ou 31 décembre), soit 174,19€ (450/31*12).

Anticipez le coup et rappelez quelques jours avant, à votre locataire la somme dont il devra s’acquitter le jour de la signature du contrat.


Vous voyez : rien de bien méchant, le maître mot ici est : anticipation. Vous venez de faire entrer votre premier locataire et j’espère que beaucoup d’autres suivront, dans d’autres studios.

Dites moi dans les commentaires, comment s’est déroulé votre premier état des lieux en tant que propriétaire, je vous répondrai sans faute.

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